LA CRISIS DE LA VIVIENDA Y EL PROBLEMA DE LA ESPECULACION DEL SUELO

 

Ramón Utrera

De nuevo el problema de la vivienda nos ha estallado entre las manos. Por enésima vez hay una crisis en el sector, aunque esta vez afecta más al alquiler que a la compraventa. Según la última encuesta del CIS la vivienda es ya el tercer problema que más preocupa a los españoles. Si la compra de una vivienda ya se había vuelto muy complicada para las rentas bajas y media bajas, la alternativa de los alquileres también se ha complicado bastante, particularmente a partir del 2021. Después de una caída de los precios de la vivienda tras la explosión de la última burbuja en torno al 35%-40%, el repunte iniciado en el 2014, frenado transitoriamente durante el COVID, se ha vuelto a acelerar. El problema es que ahora se ha trasladado al mercado del alquiler, acelerado por factores distintos, pero partiendo de unos salarios que en términos reales estuvieron estancados desde la gran recesión del 2008 hasta el 2018, y cuyo crecimiento reciente siempre ha ido por detrás tanto de los precios de compraventa de las viviendas como de los alquileres. Inmediatamente se argumenta que es un problema global en Europa y que en nuestro país se circunscribe a las grandes ciudades, zonas turísticas y en menor medida las industriales. Es cierto, pero también que en nuestro caso hay diferencias de grado en ambos casos y que el fenómeno tiene características propias, las cuales no se especifican para no entrar en el fondo de la cuestión, ni en cuanto a causas ni en cuanto a soluciones. Es llamativo que casi todas las alternativas que se barajan son de corte liberal, relacionadas con el incremento de la oferta, incluso hasta por parte de la izquierda. Esta plantea algunas medidas de corte intervencionista, pero no estructural. Con lo cual lo lógico es que en todos los casos aun teniendo algún efecto este siempre será coyuntural y no evitará que en el futuro se vuelva a plantear el problema.

El Banco de España estima que hay unos 5.5 millones de hogares en riesgo de exclusión residencial, y que para solucionarlo se necesitan unas 600.000 viviendas. Actualmente se hacen unas 90.000 anuales, y se estiman necesidades de unas 330.000. Se cita con frecuencia las 600.000 anuales que se construían antes de la crisis del 2008, pero esa cifra no es realista porque corresponde al momento más álgido del boom especulativo previo. La media de viviendas iniciadas y terminadas en lo que va de siglo se mueve en la banda 230/240 mil. Pero incluso con estas cifras ¿se necesitan tantas viviendas o es la clásica formula liberal de corregir el problema con medidas de impulso a la oferta? Formula que paradójicamente ha sido apoyada rápidamente desde el lado progresista. De asumirse significaría un nuevo esfuerzo inversor detrayendo recursos financieros, o encareciéndolos, necesarios para otros temas fundamentales como el cambio de modelo productivo. En el caso español hay cierto consenso en que el problema se concentra en las grandes ciudades y en las zonas turísticas, y que es debido a la demanda normal de las nuevas generaciones y a la que genera el flujo migratorio. En ambos casos el problema ya aludido del retraso del crecimiento de los salarios respecto al aumento de los precios de venta y los alquileres desde la crisis del 2008 es conocido. El problema es que ya antes ambos colectivos tenían serios problemas para la adquisición, y sus alternativas eran la periferia o la vivienda de mala calidad en el centro. Pero ahora el problema se ha trasladado al alquiler por culpa de la gentrificación y la turistificación. Ha sido este problema el que ha acabado por sacar la gente a la calle. A diferencia de otras crisis la situación de los propietarios es buena, e incluso es parte del problema; pero la de los inquilinos es peor, especialmente la del 40% con bajos ingresos -en torno a 1.2 millones de hogares-.

Pero ¿por qué han subido tanto los precios de las viviendas y los alquileres? Pues porque la clásica explicación liberal, asumida por todos los interesados, los cuales son múltiples, de que hay un desequilibrio brutal entre oferta y demanda, refleja que no se quieren tocar los temas de fondo; al parecer ni siquiera por la izquierda. Por no hablar de que plantear el problema sólo como un desequilibrio del mercado condiciona casi todas las medidas o alternativas a influir en la oferta de viviendas o/y como mucho a proponer alguna medida social de apoyo a compradores e inquilinos. Pero lo cierto es que hay problemas específicos de la situación española, aparte de los que podamos compartir con otros países. El primero y clave es el de la repercusión del suelo en el precio final de la vivienda. En la Transición el precio del suelo en las grandes ciudades y zonas turísticas ya se movía a niveles altos, entre el 25% y el 30% de repercusión, pero es que actualmente se ha disparado hasta el 40% en las zonas tensionadas, y en algunos sitios hasta supera el 50%. ¿Tiene sentido que el comprador haga un esfuerzo tan tremendo sólo para pagar el suelo, incluso teniendo en cuenta el coste de la urbanización de la zona? Hay muchos países europeos, que para estos temas no los queremos tomar como referencia, en los que el suelo o no se paga, o se paga un alquiler, o está simplemente intervenido; de tal modo que su repercusión es mínima o escasa. ¿Por qué no se puede plantear alguna medida al respecto dado el tremendo y fundamental efecto positivo que tendría? La batería de medidas posibles es amplia, desde la nacionalización o municipalización -expropiación-, hasta la fijación directa de su valor -eliminación del mercado del suelo, pero sin negar el derecho a la propiedad-, o la fijación de topes más o menos drásticos dependiendo de la voluntad política, entre otras. Por supuesto, todas tienen que ver con algún grado de intervención de algo tan básico como el suelo en que vivimos. Pero eso para los códigos liberales que imperan actualmente en la política española y europea es traspasar una línea roja, la del mantra neoliberal de la no intervención.

El problema de los efectos especulativos de la repercusión del suelo en el precio de la vivienda es que hay muchos interesados en que no se toque. Los primeros señalados son los fondos especulativos -Se suele entender como tales a todos los fondos de inversión, lo cual no es correcto porque no todos son especulativos; los fondos de pensiones, por ejemplo, no lo suelen ser-, o más correctamente los especuladores financieros, es decir, quienes utilizan y hacen operaciones especulativas. En contra de lo que se cree, los especuladores financieros, en España no son el grueso de la especulación ni del suelo ni de la vivienda, y tampoco están en el origen de esta, aunque si son unos fuertes catalizadores de ella. Los bancos si lo han sido, en parte porque por efecto de la crisis de la última burbuja se quedaron con bastante suelo y viviendas; y siempre han participado en la especulación con estos. Las empresas han sido tradicionalmente otras interesadas en especular con el suelo. En la primera década de este siglo, era muy frecuente que en las cuentas de resultados de muchas grandes y medianas se presumiera de cifras excepcionales, aunque en su mayor parte no fueran fruto de su actividad empresarial típica sino de resultados extraordinarios derivados de pelotazos urbanísticos. Era muy frecuente que el crecimiento natural de las ciudades aumentara brutalmente el valor de las localizaciones de sus edificios, a veces con la ayuda de recalificaciones municipales; lo que permitía realizaciones de plusvalías a través de ventas y traslados a otras ubicaciones. Los propios ayuntamientos han resuelto los problemas de financiación que arrastran desde la Transición, beneficiándose o impulsando directamente la especulación del suelo. Muchos urbanistas foráneos no entienden el problema del alto precio del suelo en un país con baja densidad demográfica en términos comparativos; esto es, un país donde físicamente sobra suelo.

Pero el segundo problema, el papel de los pequeños propietarios, es aún más llamativo y peculiar, debido a que han convertido la inversión en vivienda en su mecanismo básico de ahorro personal. En el 2022 el 90,8% de las viviendas estaban en manos de personas físicas -el 71% de estas poseían 1 o 2, el 27% entre 3 y 9-, pero no suelen ser relevantes como propietarias de suelo. ¿Qué pasaría si se abordara alguna medida estructural tendente a eliminar o aminorar la repercusión del suelo en el precio de la vivienda? ¿Qué reacción habría en el sector minorista ciudadano con la vivienda pagada o casi, si el valor de esta se redujera de golpe en un 20% o 30%? El caso español es muy específico en Europa, pues históricamente el porcentaje vivienda en propiedad siempre ha estado entre los más altos desde hace varias décadas, y lógicamente el de la vivienda en alquiler entre los más bajos. Antes de que la UE se ampliara a los países del Este era el más alto, por encima del 80% cuando la media de la UE no llegaba al 50%. Los países socialistas, más pobres, han incorporado tasas de propiedad similares a las españolas, y han provocado que la media europea suba hasta el 70%. En general en toda Europa desde la crisis del 2008 se ha venido reduciendo o manteniendo la tasa de vivienda en propiedad, particularmente en los países más ricos, los del Oeste. En nuestro caso hemos bajado hasta el 75%, pero sigue estando muy por encima de la media, y es la más alta de los países del Oeste. Mientras tanto el porcentaje de viviendas en alquiler en nuestro país ha subido del 10% al 15%. El fenómeno se originó durante el franquismo, cuando el desarrollismo franquista embarcó al país en “No construir una España de proletarios, sino de propietarios”. El boom inmobiliario generó actividad, dio trabajo y transformó el país; pero también provocó un desarrollo urbanístico salvaje y que el ahorro y el endeudamiento familiar y del país se dirigieran descompensadamente a la vivienda. No sólo eso, incluso psicológica y sociológicamente influyó en la clase trabajadora, que al convertirse en propietaria ha ido moderando su percepción política y social. Al final se ha generado una cultura de ahorro nacional que dirige casi todo el esfuerzo familiar a la vivienda. Lo que aparte de las ventajas e inconvenientes que tiene desde la perspectiva particular, es muy específico de nuestro país y provoca una fuerte presión en los precios y un amplio interés social en mantener el status quo. Peor aún, se puede afirmar que en España se ha “democratizado” la especulación al extenderse esta al pequeño propietario.

Para complicar más aún las cosas hay un tercer problema, básicamente de cultura sociológica: el reducido tamaño de nuestras grandes y medianas ciudades. En términos comparativos nuestras ciudades a igual población son físicamente más pequeñas que las europeas. Aunque a menudo las estadísticas intentan disimularlo, cuando se depuran de numerosos elementos distorsionadores de los ratios -de zonas verdes, por ejemplo- se observan niveles de alta densidad de población, bastante superiores a los de ciudades europeas similares. No se puede argumentar para explicarlo ni por la presencia de rascacielos ni por la de grandes zonas viejas. Lo reducido de su tamaño se observa especialmente en todos los desarrollos producidos desde los años 60 del siglo pasado hasta casi finales de siglo. Curiosamente además este desarrollo se ha hecho primando los pisos sobre las viviendas unifamiliares; de tal modo que actualmente España es el país europeo con mayor porcentaje de viviendas en pisos -68% frente al 47.5% de media en Europa-, a pesar de su baja densidad demográfica. Esto se traduce en barrios de relativa reciente creación con calles estrechas, aceras minúsculas, problemas graves de aparcamiento, elementos urbanos invasivos y problemas de espacio para dotaciones de todo tipo (escuelas, hospitales, centros sociales, etc.), y sobre todo de zonas verdes. Por no hablar de que todas las reedificaciones se hacen con aumento de volumen, menores o nulos retranqueos y numerosas infracciones de edificación que frecuentemente se consienten. El nivel de sensibilidad y conciencia urbanística ha mejorado algo, pero sigue lejos de las de otros países. Incluso influyen gustos sociales muy mediterráneos como el de preferir espacios concurridos y animados a otros más tranquilos y relajados. Todo ello repercute en un problema de espacios más reducidos, y una presión añadida en el precio del suelo.

El problema ahora lo tienen los que quieren acceder a la compra, básicamente jóvenes e inmigrantes, a los que hasta la fecha se les había dejado la opción del alquiler. En España hay 2.9 millones de viviendas en arrendamiento, aunque algunos indicadores apuntan a que podría haber 1.5 millones más, probablemente muchas vacías. Al igual que ocurre con la propiedad a pesar de los tópicos que circulan la presencia de grandes inversores no llega al 10%, y es poco significativa en los niveles de los alquileres de clase media y baja. Hay 2.1 millones de contribuyentes que declaran ingresos por arrendamiento; es decir, el minifundio es la tónica dominante. En cualquier caso, el desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado del alquiler se ha acentuado en los últimos tiempos en los estratos medio y bajo, debido a diversos factores. La presión del movimiento stop desahucios no había logrado hasta ahora la implicación pública, pero unido a la inseguridad jurídica si ha provocado el retraimiento del arrendador pequeño o su desvío al mercado turístico. Como resultado de ello tenemos más de 3 millones de viviendas vacías y la plaga de la turistificación de las grandes ciudades y las costas, las zonas más pobladas. La desidia y la negligencia de las autoridades en algunas comunidades como la de Madrid -se habla de que un 90% son ilegales- ha llevado al casi colapso del alquiler. 

Las medidas de poner topes al alquiler sirven de manera coyuntural y a corto plazo, pero a largo dejan de funcionar. En el caso de las turísticas la obligación de registrar, el permiso del resto de los vecinos, la introducción de requisitos o una fiscalidad que evite una competencia desleal deberían funcionar mejor a largo plazo. En el caso del alquiler se dan abusos por ambas partes por falta de una regulación justa; pero la responsabilidad de los casos de exclusión social no es de un particular concreto sino de la colectividad y debería recaer en las administraciones públicas. Desplazarla a los arrendadores puede ser en muchos casos insostenible y contraproducente, y acaba afectando a la oferta. El problema de fondo es que la vivienda de alquiler social está completamente abandonada en España, a pesar de que tanto a escala nacional como autonómica o municipal la izquierda ha gobernado a menudo, pero sin implicarse en el asunto. Además, la vivienda pública en propiedad está en estos momentos en torno al 2.5% del total, frente al 9.3% de media en la UE, con casi todos los países occidentales salvo Alemania e Italia por encima de la media. La crisis actual ha puesto en el centro del debate la situación escandalosa de la VPO. Desde el franquismo y durante todo el periodo democrático se ha apostado por la vivienda social en propiedad en detrimento del alquiler, pero sin resolver el problema de que pasado un cierto tiempo esas viviendas pasaban a libres y entraban inmediatamente en la rueda especulativa. En democracia esto ha ocurrido con 7 millones de viviendas, más de una cuarta parte del total. ¿Es justo que el dinero público se utilice para la especulación minorista? El Gobierno quiere que la calificación de vivienda social sea permanente, pero el PP se opone. Para la derecha no es sólo una cuestión ideológica, es estratégica. El PP no tiene verdadero interés ni en la vivienda de alquiler social ni en desincentivar la especulación; al revés, trata de fomentar el sentimiento de propiedad privada porque es consciente de que este acaba haciendo crecer la masa social de los votantes de derecha; esto es, está cultivando el efecto riqueza que el neoliberalismo thatcheriano ha extendido por todo el mundo. Sus políticas de más construcción, menos control, menos impuestos, liberalizar suelo, no intervenir y dejar la solución del problema a la iniciativa privada es precisamente lo que nos ha llevado a esta situación.

Con todo esto se llega a las preguntas finales: ¿Hace falta aumentar el ritmo de construcción de viviendas? ¿Hay suficientes en stock? ¿Construir o reformar? ¿Es una cuestión de aumentar la oferta o de desajuste entre oferta y demanda? ¿Dejar en manos del mercado o intervenir? El mantra liberal de que es un problema de oferta escasa no se puede apoyar en las cifras. En el periodo 2001-23 la población del país ha crecido un 17,2%, las viviendas un 27.9%. Los más de tres millones de viviendas vacías, aunque estén mal repartidas geográficamente y muchas requieran reformas o necesiten ser terminadas, o las convertidas ahora en turísticas se podrían poner en el mercado del alquiler, incluso social, con algunos cambios de seguridad jurídica o fiscales o con medidas contra el fraude en el alquiler de corta duración -está en ello el Ministerio de la Vivienda-. Según CC.OO. 2/3 de las necesidades se podrían cubrir con medidas sobre las vacías sin necesidad de aumentar el ritmo de construcción. La propuesta gubernamental de incrementar la oferta con 184.000 está bien, pero llega un poco tarde, y sólo incluye 11.000 de la Sareb, cuyas posibilidades en este sentido se han venido echando de menos desde su creación. Desgraciadamente las recetas de Sumar y la izquierda radical se mueven entre la retórica populista y la reivindicación maximalista, pero no abordan los temas estructurales de fondo. Medidas como prohibir la compra sin fin residencial en zonas tensionadas, poner límites a fondos de inversión especulativos, o criticar genéricamente a los especuladores y el rentismo, puede que den votos, pero no aportarán viviendas.     

Las alternativas pasan, en nuestra opinión, por diferenciar la necesidad de aportar viviendas sociales a corto plazo con la de hacer cambios de fondo que corrijan nuestros defectos estructurales a largo. El problema del suelo requiere la intervención ya. Después de setenta años del fracaso liberal hay que abrir sin miedos el debate social y aportar muchas experiencias históricas europeas. El grado y el tipo de esta tiene muchas posibilidades y depende fundamentalmente de la correlación de fuerzas políticas y del nivel de apoyo social. Por tanto, el impacto dependerá de la determinación de las medidas. Si se acomete de veras este problema, el segundo relacionado con la participación de la especulación minorista tenderá a disminuir y el ahorro de las familias deberá diversificarse como en otros países, y macroeconómicamente ayudará a otras necesidades del país. La cuestión de la densidad de nuestras ciudades y el nivel de sensibilidad y cultura urbanística ya está cambiando en los nuevos barrios, aunque debe mejorar aún; pero no debería renunciarse a hacerlo en los del centro, dado que ahí se pueden hacer políticas de reducción de volumen, liberación de espacios a todos los niveles, y una mayor disciplina, empezando por las propias autoridades municipales. Además, estas deberían introducir una mayor racionalidad y pedagogía en su actitud electoralista de asumir todas las demandas ciudadanas aun cuando son contradictorias. El mercado del alquiler y de la vivienda turística requieren de muchas medidas de regulación legal y fiscales, que aunque tarde parece que empiezan a tomarse. Pero a corto plazo la medida clave está en las VPO y en las viviendas sociales en alquiler, especialmente para casos extremos. A corto plazo la solución está claramente en la vivienda vacía, y pasa por una mayor implicación pública no sólo regulando sino interviniendo o intermediando. A largo plazo las VPO, sean construidas, reformadas, afloradas o cualquier otra fórmula, deben pasar siempre por el alquiler. No es de recibo que dinero público para un fin social acabe utilizado para la especulación.

Las políticas de no intervención y de mercado no sólo no han funcionado, sino que nos llevan a crisis recurrentes. La de lanzarse a construir viviendas sin límite para influir en la oferta nos llevaría tarde o temprano a otra burbuja, para beneficio de unos pocos y perjuicio de la mayoría. “No hay ningún país económicamente avanzado en que el sistema de mercado produzca casas que puedan permitirse los pobres” decía J.K. Galbraith, y desde luego en España ha sido incapaz o no le ha interesado hacerlo en los últimos setenta años.